Donation avant cession d'un immeuble

En brefPurge de la plus-value immobilière latente — vigilance : délai et absence de réappropriation du prix. Art. 150 U et 150 VH CGI.

Face à la question "plus-value immobilière : comment la réduire ?", plusieurs leviers existent — durée de détention (abattements progressifs pour résidence secondaire), déduction des travaux, ou, pour une transmission anticipée, la donation avant cession. Comme pour les titres de société, la donation d'un immeuble avant sa vente permet d'éviter l'imposition de la plus-value immobilière latente. La technique est puissante mais exige une rigueur absolue dans l'ordre des opérations.

Le principe

La donation d'un bien immobilier ne constitue pas un fait générateur de plus-value immobilière (art. 150 U CGI). Le donataire reçoit le bien à sa valeur vénale au jour de la donation, qui devient son prix de revient. Si le bien est ensuite cédé à cette même valeur, la plus-value imposable pour le donataire est nulle — et la plus-value latente du donateur disparaît sans imposition.

Conditions de validité

La donation doit précéder la cession de manière incontestable. L'acte de donation immobilière doit être signé devant notaire (forme authentique obligatoire — art. 931 Code civil). Le transfert de propriété doit être réalisé avant toute promesse de vente ferme.

L'administration fiscale peut remettre en cause l'opération si un accord de principe avec l'acheteur existait avant la donation, si le donateur se réapproprie le prix de vente, ou si la donation est jugée fictive.

Avantage fiscal

La plus-value immobilière aurait été soumise à l'IR à 19 % + prélèvements sociaux à 17,2 % (plus surtaxe éventuelle au-delà de 50 000 €), soit jusqu'à 40,5 %. La donation efface cette charge.

Les droits de donation sont calculés sur la valeur vénale du bien, après abattements légaux (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans). La comparaison entre coût de la donation et économie de plus-value doit être réalisée au cas par cas par votre conseil en gestion de patrimoine.

Interaction avec le démembrement

La donation peut porter uniquement sur la nue-propriété, le donateur conservant l'usufruit. Dans ce cas, la purge est partielle : seule la plus-value afférente à la nue-propriété est effacée. La répartition suit le barème de l'art. 669 CGI.

Mode d'emploi

Intervenants : notaire (acte de donation), éventuellement expert immobilier (valorisation).

Étapes : (1) Estimer la valeur vénale et la plus-value latente. (2) Donation par acte notarié. (3) Le donataire cède le bien — plus-value calculée à partir de la valeur retenue à la donation. (4) Payer les droits de donation selon le lien de parenté.

Délais : La donation précède la promesse de vente. Le Conseil d'État a jugé que la rapidité de la revente n'a, en elle-même, aucune incidence sur la validité du montage — le vrai critère est le dépouillement irrévocable du donateur, pas le délai écoulé. Un rachat immédiat par la société avec versement des fonds au donateur (cas réel sanctionné par le CADF en 2024) reste en revanche un risque réel, indépendamment du délai.

Pièges à éviter : Si le donateur se réapproprie le prix de cession, risque de requalification en abus de droit. L'exonération résidence principale reste applicable si le donataire en fait sa résidence principale.

Références officielles

• Art. 150 U CGI — imposition des plus-values immobilières
• Art. 669 CGI — barème usufruit / nue-propriété
• Art. 779 et 777 CGI — abattements et barème droits de donation
• Art. 931 Code civil — forme authentique obligatoire pour les donations immobilières
• Art. L. 64 LPF, art. 1729 b et 1727 CGI — abus de droit et sanctions (40%/80% + intérêts 0,20%/mois)
• BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-10 — doctrine plus-values immobilières

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Frédérique Larrieu, Conseiller en Gestion de Patrimoine — FL Gestion Patrimoniale by Ferless Conseil.
Dernière vérification de cette fiche : octobre 2026.
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