Vente immobilière de la nue-propriété
En brefPercevoir un capital immédiat en conservant l'usufruit viager.
Vente de la nue-propriété d'un immeuble
La vente de la nue-propriété d'un bien immobilier est une technique originale qui permet au vendeur de percevoir un capital immédiat tout en conservant l'usufruit — et donc l'usage du bien ou les revenus locatifs — jusqu'à son décès. C'est une alternative au viager pour les propriétaires souhaitant monétiser leur patrimoine sans quitter leur logement ni perdre leurs revenus.
Le mécanisme
Le propriétaire cède la nue-propriété de son bien à un investisseur (acquéreur de nue-propriété), en conservant l'usufruit viager. Le prix de vente est calculé sur la valeur de la nue-propriété selon le barème fiscal de l'art. 669 CGI — décotée de la valeur de l'usufruit conservé.
À terme, au décès de l'usufruitier, l'investisseur récupère la pleine propriété du bien sans aucun droit supplémentaire à payer.
L'intérêt pour le vendeur
- Capital immédiat sans vente du bien ni déménagement
- Conservation des revenus locatifs (si le bien est loué) pendant toute la durée de l'usufruit
- Sortie de l'assiette IFI : une fois la nue-propriété vendue, le vendeur ne conserve que l'usufruit, dont la valeur IFI est limitée — attention, cette exclusion ne s'applique pas si l'acquéreur est l'un de vos héritiers présomptifs (typiquement un enfant) : dans ce cas, vous restez imposé sur la pleine propriété du bien
- Simplification successorale : le bien ne fait plus partie de la succession du vendeur (seul l'usufruit, éteint au décès, n'est plus transmissible)
La fiscalité de la cession
La plus-value est calculée sur le prix de vente de la nue-propriété. Pour la résidence principale, l'exonération de plus-value s'applique normalement (art. 150 U II CGI) — puisque le vendeur, devenu usufruitier, continue généralement d'occuper effectivement le bien, condition exigée par le texte. Pour un bien locatif, les abattements pour durée de détention s'appliquent.
Mode d'emploi
Intervenants : notaire (acte de vente de la nue-propriété), expert immobilier (valorisation), conseiller en gestion de patrimoine.
Étapes : (1) Évaluer le bien en pleine propriété et calculer la valeur de la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier (barème art. 669 CGI). (2) Trouver un acquéreur de la nue-propriété (institutionnel ou particulier). (3) Signer l'acte de vente devant notaire — le vendeur conserve l'usufruit viager. (4) Percevoir le capital issu de la vente de la nue-propriété.
Délais : L'usufruitier perçoit les revenus du bien jusqu'à son décès. À son décès : l'acquéreur de la nue-propriété devient automatiquement plein propriétaire.
Pièges à éviter : Plus l'usufruitier est jeune, moins la nue-propriété vaut (l'usufruit vaut plus). Vérifier les implications fiscales de la vente — plus-value immobilière calculée sur la valeur de la nue-propriété vendue.
Références officielles
- Art. 669 CGI — barème usufruit / nue-propriété
- Art. 150 U CGI — plus-values immobilières des particuliers
- Art. 968 CGI — IFI, exclusion conditionnée de la nue-propriété
- Art. 751 CGI — présomption de propriété si cession à un héritier présomptif
- Art. 578 et s. Code civil — usufruit
Questions fréquentes
L'exclusion IFI de la nue-propriété vendue est-elle automatique, quel que soit l'acquéreur ?
Non — comme pour l'achat, l'exclusion n'est pas automatique en cas de cession à un héritier présomptif.
L'exclusion IFI de l'article 968 pour une vente de nue-propriété suit-elle la même logique que pour un achat ou un viager ?
Oui — le même point que sur l'achat (w1) et le viager (w13) : cette exclusion n'est pas automatique et connaît les mêmes limites.
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Frédérique Larrieu, Conseiller en Gestion de Patrimoine — FL Gestion Patrimoniale by Ferless Conseil.
Dernière vérification de cette fiche : octobre 2026.
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