Rentabilité & TRI

En brefMesurer la performance réelle de chaque investissement.

Rentabilité & TRI — mesurer la performance réelle

Un investissement ne se juge pas sur son rendement brut affiché, ni même sur son rendement net de charges. La vraie mesure de la performance est le Taux de Rentabilité Interne (TRI) : le taux d'actualisation qui rend nulle la valeur actuelle nette de tous les flux, investissement initial et revenus compris, sur toute la durée de détention.

Ce que le TRI capture

Le TRI intègre :

• Le prix d'acquisition et les frais d'entrée (notaire, agence, travaux initiaux)
• L'ensemble des flux annuels (loyers, dividendes, coupons) nets de charges et d'impôts
• L'avantage fiscal annuel (réduction IR, déduction de déficit foncier…)
• Le prix de cession net de fiscalité, à la sortie

Un investissement affichant 5 % de rendement brut peut avoir un TRI net de 2 % après charges, fiscalité et dépréciation — ou au contraire 8 % si l'effet fiscal est puissant.

Les pièges des comparaisons superficielles

Les dispositifs de défiscalisation (Malraux, MH, LMNP, Jeanbrun) affichent souvent des "rendements sur économie fiscale" attractifs. Cette approche est trompeuse : la réduction d'impôt est un flux réel, mais l'actif sous-jacent doit aussi être viable économiquement. Un mauvais investissement immobilier reste mauvais, même avec une réduction fiscale.

À l'inverse, un investissement sans avantage fiscal apparent — comme un ETF indiciel en PEA sur 20 ans — peut avoir un TRI net supérieur à la plupart des solutions fiscales.

Construire un tableau de flux

Votre conseil en gestion de patrimoine peut vous présenter, pour chaque investissement envisagé, un tableau de flux complet et un TRI net d'impôt. Cette approche rigoureuse permet de comparer des investissements de nature radicalement différente sur une base commune.

Mode d'emploi

Intervenants : conseiller en gestion de patrimoine (modélisation financière), expert-comptable.

Étapes : (1) Pour chaque investissement, calculer le TRI en intégrant tous les flux : prix d'achat, loyers, charges, fiscalité, frais de revente, prix de revente estimé. (2) Comparer les TRI des différentes options pour arbitrer. (3) Utiliser la règle des 72 pour estimer le doublement du capital (72 divisé par le taux annuel = nombre d'années). (4) Intégrer l'inflation pour calculer le rendement réel. (5) Mettre à jour les calculs chaque année selon les performances réelles.

Délais : Le TRI se calcule sur la durée totale de l'investissement — ne pas comparer des investissements sur des horizons différents sans ajustement.

Pièges à éviter : Ne comparer que le rendement brut — c'est le TRI net après impôt et inflation qui compte vraiment. Ne pas oublier les frais d'entrée dans le calcul — ils pèsent significativement sur le TRI réel, surtout pour les horizons courts.

Références officielles

• Art. 125-0 A CGI — assurance-vie
• Art. 163 quatervicies CGI — PER
• Art. 156 I 3° CGI — déficit foncier
• Art. 150 U et s. CGI — plus-values immobilières
• Art. 150-0 A CGI — plus-values mobilières

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Frédérique Larrieu, Conseiller en Gestion de Patrimoine — FL Gestion Patrimoniale by Ferless Conseil.
Dernière vérification de cette fiche : octobre 2026.
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