Location meublée non professionnelle en résidence services

En brefLMNP en résidence gérée (EHPAD, étudiants…) — bail commercial, gestionnaire dédié. Art. 155 IV CGI.

LMNP en résidence services

La location meublée non professionnelle en résidence gérée combine les avantages fiscaux du statut LMNP avec la sécurité d'un bail commercial signé avec un exploitant professionnel. La gestion est totalement déléguée — aucune interaction avec les locataires.

Le mécanisme

L'investisseur acquiert un logement meublé dans une résidence gérée (résidence étudiante, EHPAD, résidence senior…) et signe un bail commercial avec l'exploitant. Ce bail garantit le versement des loyers indépendamment du taux d'occupation réel — c'est l'exploitant qui supporte le risque locatif.

Le propriétaire perçoit des loyers imposés en BIC au titre du LMNP. Au régime réel, l'amortissement du bien et des équipements annule généralement toute imposition sur les revenus locatifs pendant 10 à 20 ans.

La récupération de la TVA

Dans certaines résidences (EHPAD, résidences étudiantes avec services para-hôteliers), l'acquisition neuve ouvre droit à la récupération de la TVA à 20 % sur le prix d'achat. Deux durées distinctes à ne pas confondre : le bail commercial lui-même dure 9 à 12 ans (voir Délais), mais l'engagement de conservation pour la TVA est de 20 ans (article 207 de l'annexe II du CGI) — toute revente ou changement d'affectation avant ce terme oblige à reverser la TVA au prorata des années restantes (TVA à reverser = TVA récupérée × années restantes / 20). Exception importante : vendre le bien avec reprise du bail par un acquéreur lui-même assujetti à la TVA évite toute régularisation (art. 257 bis CGI) — c'est la pratique la plus courante sur le marché secondaire.

Points de vigilance

La solidité financière de l'exploitant est le risque principal : en cas de défaillance, le bail commercial peut être remis en cause. Les conditions de renouvellement du bail (tous les 9 à 12 ans) peuvent conduire à une renégociation à la baisse des loyers.

Depuis la LFI 2025, la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente s'applique également aux LMNP en résidence services (sauf cas particuliers).

Mode d'emploi

Intervenants : exploitant de résidence services (bail commercial), expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine.

Étapes : (1) Acquérir un logement en résidence gérée (EHPAD, résidence étudiante, sénior, tourisme). (2) Signer un bail commercial avec l'exploitant — il verse les loyers quel que soit le taux d'occupation. (3) Opter pour le régime réel BIC. (4) Amortir le bien et les équipements — les loyers perçus sont effacés fiscalement par les amortissements.

Délais : Bail commercial de 9 à 12 ans, renouvelable. Amortissement sur 25 à 40 ans.

Pièges à éviter : La solidité financière de l'exploitant est déterminante — vérifier ses comptes et son historique. En cas de défaillance, les loyers s'arrêtent. Le bien est souvent difficile à revendre en dehors du circuit de la résidence.

Références officielles

• Art. 155 IV CGI — définition LMNP
• Art. 39 A et 39 C CGI — amortissement par composants
• Art. 84 LFI 2025, art. 150 VB III CGI — réintégration des amortissements dans la plus-value
• Art. 261 D 4° CGI — exonération de TVA / para-hôtellerie
• Art. 207, annexe II CGI — régularisation TVA sur 20 ans
• Art. 257 bis CGI — dispense en cas de reprise par un assujetti
• BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20 — doctrine LMNP

Ouvrir cette fiche et sa calculette dans le classeur

Frédérique Larrieu, Conseiller en Gestion de Patrimoine — FL Gestion Patrimoniale by Ferless Conseil.
Dernière vérification de cette fiche : octobre 2026.
Méthode de vérification et journal des mises à jour