Détenir de l'immobilier locatif dans une société soumise à l'IS

En brefIS + amortissement du bien, taux réduit 15 % sur les premiers 42 500 €. Art. 219 CGI.

Immobilier locatif dans une société à l'IS

Détenir de l'immobilier locatif dans une société soumise à l'IS — SCI à l'IS, SARL, SAS — permet d'accéder à l'amortissement comptable du bien et à une imposition des revenus locatifs au taux de l'IS, souvent inférieur à la TMI personnelle. C'est une stratégie de capitalisation à moyen et long terme, dont les avantages et inconvénients (détaillés ci-dessous) doivent être pesés avant l'acquisition, ce choix étant structurant et difficilement réversible.

Le mécanisme fiscal

Contrairement à la SCI à l'IR (transparente), la société à l'IS est une entité fiscalement opaque : c'est elle qui paie l'impôt. Les revenus locatifs nets de charges (dont l'amortissement du bien) sont imposés à :

• 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfices (taux réduit PME, art. 219 I b CGI)
• 25 % au-delà

L'amortissement du bien (environ 2 à 3 % par an de la valeur des murs hors terrain) réduit significativement la base imposable, voire la ramène à zéro pendant les premières années.

Avantages

• Capitalisation à l'IS : les bénéfices non distribués s'accumulent à faible taux, permettant de réinvestir davantage
• Acquisition de SCPI dans la société, avec amortissement des parts
• Dissociation patrimoine personnel / professionnel

Points de vigilance

La distribution de dividendes entraîne une double imposition : IS + PFU à 31,4 % (ou barème) au niveau de l'associé. La société à l'IS est donc essentiellement une enveloppe de capitalisation.

La plus-value de cession du bien est calculée après déduction des amortissements — la valeur nette comptable étant faible, la plus-value imposable est élevée. Ce point doit être anticipé dans toute stratégie à long terme.

Mode d'emploi

Intervenants : notaire (apport ou acquisition via la société), expert-comptable (comptabilité IS, plan d'amortissement), conseiller en gestion de patrimoine.

Étapes : (1) Constituer ou utiliser une société soumise à l'IS (SCI IS, SAS, SARL). (2) La société acquiert l'immeuble locatif — financement possible par emprunt. (3) Amortir le bien (25 à 40 ans) et déduire toutes les charges. (4) IS sur le résultat : 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %. (5) Distribuer des dividendes aux associés selon les besoins.

Délais : Distribution à décider en AGO annuelle. Amortissement sur la durée de vie du bien.

Pièges à éviter : La plus-value à la cession est calculée sur la valeur nette comptable après amortissements — elle peut être très élevée. La sortie de l'immeuble de la société est fiscalement coûteuse.

Références officielles

• Art. 219 CGI — taux de l'IS et taux réduit PME
• Art. 39 CGI — charges déductibles à l'IS (dont amortissements)
• Art. 158 7° CGI — imposition des dividendes (PFU ou barème)
• BOFiP BOI-IS-CHAMP — doctrine IS

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Frédérique Larrieu, Conseiller en Gestion de Patrimoine — FL Gestion Patrimoniale by Ferless Conseil.
Dernière vérification de cette fiche : octobre 2026.
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