Donation en nue-propriété
En brefTransmettre la propriété future à prix réduit, en conservant l'usufruit.
La donation en nue-propriété est la technique de transmission la plus efficace sur le plan fiscal : elle permet de transmettre à ses enfants la propriété future d'un bien, dès aujourd'hui, en payant des droits réduits — tout en conservant l'usufruit et donc les revenus ou l'usage du bien jusqu'à son décès.
Le mécanisme
La pleine propriété d'un bien se décompose en usufruit (droit d'user du bien et d'en percevoir les fruits) et nue-propriété (droit de disposer du bien). Le parent donne la nue-propriété à ses enfants et conserve l'usufruit viager.
À terme — au décès de l'usufruitier — la pleine propriété se reconstitue automatiquement dans les mains des enfants, sans aucun droit supplémentaire à payer (art. 1133 CGI).
La fiscalité réduite
Les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, selon le barème de l'art. 669 CGI :
Âge de l'usufruitier — Valeur de l'usufruit — Valeur de la nue-propriété
|---|---|---|
Moins de 21 ans — 90 % — 10 %
21 à 30 ans — 80 % — 20 %
31 à 40 ans — 70 % — 30 %
41 à 50 ans — 60 % — 40 %
51 à 60 ans — 50 % — 50 %
61 à 70 ans — 40 % — 60 %
71 à 80 ans — 30 % — 70 %
Plus la donation est faite jeune, plus la nue-propriété est faible — et plus les droits sont réduits.
Attention : cette donation ne réduit pas votre IFI
C'est une confusion très fréquente : donner la nue-propriété en conservant l'usufruit ne diminue en rien votre impôt sur la fortune immobilière. Sauf exceptions très limitatives (usufruit légal du conjoint survivant, vente à un tiers, don à une association d'utilité publique), un donateur qui se réserve l'usufruit continue de déclarer la pleine propriété du bien à l'IFI, exactement comme s'il n'avait rien donné. Cette donation est un outil de transmission performant — pas un outil de réduction de l'IFI.
Application pratique
Un bien de 500 000 € donné en nue-propriété par un parent de 55 ans : valeur nue-propriété = 250 000 €, après abattement de 100 000 € = 150 000 € taxables. Droits très inférieurs à une donation en pleine propriété.
Mode d'emploi
Intervenants : notaire (acte obligatoire pour les biens immobiliers), conseiller en gestion de patrimoine.
Étapes : (1) Évaluer le bien à transmettre. (2) Calculer la valeur de la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier (barème art. 669 CGI). (3) Signer l'acte de donation en nue-propriété. (4) Le donateur conserve l'usufruit (revenus et usage du bien). (5) Payer les droits de donation sur la valeur de la nue-propriété uniquement.
Délais : Plus la donation est effectuée tôt (usufruitier jeune), plus la valeur de la nue-propriété est faible et les droits réduits.
Pièges à éviter : L'usufruitier supporte les charges courantes (taxe foncière, entretien courant) — bien définir la répartition dans l'acte. La nue-propriété est irrévocable une fois donnée.
Références officielles
- Art. 669 CGI — barème fiscal usufruit / nue-propriété
- Art. 1133 CGI — reconstitution de la pleine propriété en franchise de droits
- Art. 779 CGI — abattements en ligne directe
- Art. 968 CGI — IFI : imposition de l'usufruitier sur la pleine propriété, sauf exceptions limitatives
- Art. 578 à 624 Code civil — usufruit
Questions fréquentes
Une donation classique en nue-propriété réduit-elle l'IFI du donateur ?
Non, une donation classique en nue-propriété ne réduit en rien l'IFI du donateur.
Le contentieux le plus fréquent sur le quasi-usufruit porte-t-il sur son montant ?
Non — il porte sur la réalité du dépouillement du donateur, pas sur le montant du quasi-usufruit lui-même.
Ouvrir cette fiche dans le classeur
Frédérique Larrieu, Conseiller en Gestion de Patrimoine — FL Gestion Patrimoniale by Ferless Conseil.
Dernière vérification de cette fiche : octobre 2026.
Méthode de vérification et journal des mises à jour