Donation d'usufruit temporaire

En brefTransfert des revenus imposables sans cession — valorisation par périodes de 10 ans (23 % par tranche). Art. 669 CGI, Code civil art. 578-624.

La donation d'usufruit temporaire est l'un des outils les plus élégants de l'ingénierie patrimoniale : elle permet de transférer les revenus d'un bien à un tiers pour une durée limitée, sans en abandonner définitivement la propriété. Elle allège l'imposition du donateur tout en soutenant un proche.

Le mécanisme

Le propriétaire d'un bien donne l'usufruit de ce bien pour une durée déterminée — en général 3 à 10 ans — à un donataire (enfant étudiant, parent âgé, association…). Pendant cette période, c'est le donataire qui perçoit les revenus et les déclare selon sa propre situation fiscale, souvent bien plus favorable.

Le donateur n'est plus imposé sur ces revenus pendant toute la durée de l'usufruit temporaire.

Évaluation fiscale

Pour le calcul des droits de donation, l'usufruit temporaire est évalué à 23 % de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans (art. 669, II CGI) — sans fraction : toute période entamée compte pour une période entière, il n'y a jamais de calcul proportionnel. Un usufruit de 5 ans, tout comme un usufruit de 8 ou de 10 ans, vaut donc 23 % de la valeur du bien — un usufruit de 11 ans vaudrait déjà 46 % (2 périodes entamées). Les droits de donation s'appliquent sur cette base, après abattements. Cette valeur ne peut toutefois jamais dépasser celle qui résulterait de l'usufruit viager calculé selon l'âge réel de l'usufruitier (barème par âge) : il faut comparer les deux et retenir la plus faible. Lorsque le donataire est une personne morale (association, société), la durée de l'usufruit est plafonnée à 30 ans par le Code civil, soit une valeur maximale de 69 % (3 périodes).

Les donations d'usufruit temporaire ne constituent pas une cession à titre onéreux et n'entrent pas dans le champ du 5 de l'art. 13 CGI (qui vise les cessions onéreuses d'usufruit).

Avantages

• Économie d'IR annuelle égale aux revenus transférés × tranche marginale du donateur
• Droits de donation modestes grâce à la faible assiette taxable
• Reconstitution automatique de la pleine propriété à l'échéance, sans fiscalité supplémentaire
• Soutien financier à un proche sans dessaisissement définitif
• Sortie temporaire du bien de l'assiette IFI du donateur : en cas de démembrement par donation, c'est l'usufruitier (le donataire) qui déclare la valeur en pleine propriété à l'IFI (art. 968 CGI) — le donateur, devenu nu-propriétaire, ne déclare rien pendant toute la durée de l'usufruit temporaire, un avantage significatif si le donataire (souvent un enfant) reste sous le seuil de 1 300 000 €

Points de vigilance

L'administration vérifie que la donation n'est pas fictive et que le donataire dispose bien de la jouissance réelle des revenus. Depuis la LFI 2024 (art. 774 bis CGI), les clauses de quasi-usufruit sont encore plus surveillées. La donation doit être authentique : l'usufruitier doit effectivement percevoir et utiliser les revenus.

Mode d'emploi

Intervenants : notaire (acte pour les immeubles), conseiller en gestion de patrimoine (calcul de la valeur de l'usufruit).

Étapes : (1) Identifier le bien à démembrer. (2) Fixer la durée — minimum 3 ans conseillé. (3) Acte notarié pour les immeubles, sous seing privé possible pour les valeurs mobilières. (4) Le donataire usufruitier perçoit et déclare les revenus. (5) À l'extinction : retour automatique de la pleine propriété sans fiscalité.

Délais : Durée librement fixée (3 à 10 ans usuellement). Valeur de l'usufruit : 23 % de la valeur du bien par tranche de 10 ans (art. 669 CGI).

Pièges à éviter : Durée trop courte avec donataire sans revenus : risque d'abus de droit. Ne pas oublier les droits de donation sur la valeur de l'usufruit transmis.

Références officielles

• Art. 669, I et II CGI — évaluation fiscale de l'usufruit temporaire (23 % / période de 10 ans, sans fraction) et plafond par la valeur viagère
• Art. 968 CGI — IFI, déclarant en cas de démembrement conventionnel
• Art. 13, 5° CGI — imposition de la cession à titre onéreux d'usufruit temporaire (inapplicable aux donations)
• Art. 774 bis CGI — quasi-usufruit (LFI 2024)
• Art. 578 à 624 Code civil — régime juridique de l'usufruit
• Art. 619 Code civil — durée maximale (30 ans) pour un usufruitier personne morale
• BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 — démembrement et donations
• Cass. 3e civ., 19 septembre 2024, n°22-18.687 — quasi-usufruit et parts de SCI démembrées

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Frédérique Larrieu, Conseiller en Gestion de Patrimoine — FL Gestion Patrimoniale by Ferless Conseil.
Dernière vérification de cette fiche : octobre 2026.
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