Acquisition immobilière en viager
En brefBouquet + rente viagère — accès à des biens attractifs à prix réduit.
L'achat en viager permet d'acquérir un bien immobilier en versant un bouquet initial réduit et une rente viagère mensuelle au vendeur jusqu'à son décès. C'est une stratégie d'acquisition atypique qui peut offrir un excellent rendement — au prix d'une incertitude sur la durée.
Les deux formes de viager
Le viager occupé (le plus courant) : le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation jusqu'à son décès. L'acheteur ne peut pas occuper ni louer le bien pendant cette période. La décote sur le prix tient compte de ce droit d'occupation — elle est généralement de 30 à 50 %.
Le viager libre : le vendeur quitte le bien dès la signature. L'acquéreur peut l'occuper ou le louer immédiatement, mais la rente est plus élevée.
La rente viagère
La rente est calculée selon la valeur vénale du bien, déduction faite du bouquet et de la valeur du droit d'occupation, actualisée selon les tables de mortalité et le taux technique retenu. Elle est révisable annuellement selon l'indice publié.
Fiscalité de la rente pour le vendeur : la rente viagère est partiellement imposable selon l'âge du crédirentier à la date de constitution (art. 158 6° CGI) : 70 % si moins de 50 ans, 50 % entre 50 et 59 ans, 40 % entre 60 et 69 ans, 30 % à partir de 70 ans.
Les avantages pour l'acquéreur
- Acquisition à prix réduit (décote viager + bouquet modeste)
- Financement sans emprunt bancaire (rente mensuelle)
- Accès à des biens souvent situés dans des quartiers attractifs
Points de vigilance
L'aléa sur la durée de vie du vendeur est réel — c'est la nature même du viager. Si le vendeur vit très longtemps, le coût total peut dépasser la valeur du bien. Votre conseil en gestion de patrimoine peut calculer le point mort de l'opération.
Mode d'emploi
Intervenants : notaire (acte de vente en viager), expert immobilier (valorisation du bien), conseiller en gestion de patrimoine (calcul du bouquet et de la rente).
Étapes : (1) Faire expertiser le bien. (2) Calculer le bouquet (en général 20 à 30 % de la valeur vénale) et la rente viagère mensuelle. (3) Signer l'acte de vente devant notaire — viager occupé ou libre selon que le vendeur conserve ou non l'usage du bien. (4) Payer le bouquet à la signature et la rente chaque mois.
Délais : Contrat à durée indéterminée (aléatoire). Rente due jusqu'au décès du crédirentier.
Pièges à éviter : Contrat annulable si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la vente (art. 1975 Code civil). Bien calculer la valeur capitalisée de la rente selon l'espérance de vie statistique du vendeur.
Références officielles
- Art. 1968 à 1983 Code civil — rente viagère
- Art. 158 6° CGI — imposition de la rente viagère (quote-part imposable)
- Art. 150 U CGI — plus-values immobilières
Questions fréquentes
En cas de revente du bien avant le décès du vendeur, comment l'acheteur en viager calcule-t-il sa propre plus-value ?
Sur la différence entre le prix de revente et le prix d'acquisition — avec possibilité de retenir le total réellement versé, souvent plus avantageux.
Le viager occupé et le viager libre appliquent-ils la même décote à l'acheteur ?
Non — le viager occupé applique une décote de 30 à 50% (le vendeur garde l'usage du bien), contrairement au viager libre, sans décote.
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Frédérique Larrieu, Conseiller en Gestion de Patrimoine — FL Gestion Patrimoniale by Ferless Conseil.
Dernière vérification de cette fiche : octobre 2026.
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