Dispositif Jeanbrun

En brefInvestissement locatif neuf — art. 47 LFI 2026.

Dispositif Jeanbrun — l'investissement locatif neuf en 2026

Instauré par l'article 47 de la loi n°2026-103 du 19 février 2026, le Dispositif Jeanbrun est le nouveau cadre fiscal de l'investissement locatif en France, en location nue. Il remplace le Pinel mais repose sur un principe différent : un amortissement déductible des revenus fonciers, en contrepartie d'un loyer plafonné et de conditions de ressources du locataire — sans critère de localisation.

Ce que l'on sait du dispositif

L'investisseur acquiert un logement neuf (ou VEFA), ou un logement ancien avec travaux représentant au moins 30 % du prix et un DPE A ou B, et s'engage à le louer nu à des locataires respectant des plafonds de ressources, pour un loyer plafonné, pendant 9 ans minimum. En contrepartie, il pratique un amortissement calculé sur le prix hors valeur du foncier (20 % forfaitaires), au taux de 3,5 % (intermédiaire), 4,5 % (social) ou 5,5 % (très social) par an, le déficit foncier généré étant imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (21 400 € pour travaux de rénovation énergétique). La location à un membre du foyer fiscal, un ascendant, un descendant ou un allié jusqu'au 2ème degré est totalement interdite, et le dispositif est limité à 2 logements par foyer fiscal.

La loi est publiée et applicable aux acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 — les décrets d'application précisant le barème exact des taux d'amortissement et les plafonds de loyer/ressources restent à vérifier à chaque dossier.

Les invariants de l'investissement locatif neuf

Quel que soit le dispositif fiscal applicable, la rentabilité d'un investissement locatif neuf repose sur :

• La localisation : tension locative, dynamisme économique, perspectives de valorisation
• Le prix au mètre carré : l'avantage fiscal ne doit pas masquer un prix d'achat excessif
• La qualité du promoteur : livraison dans les délais, garanties constructeur
• Les charges de copropriété et les frais de gestion

Points de vigilance

Le Dispositif Jeanbrun, comme tout investissement défiscalisant, doit reposer sur une logique immobilière saine. Votre conseil en gestion de patrimoine peut comparer le TRI net d'un Jeanbrun avec d'autres stratégies locatives (LMNP, déficit foncier, SCPI) selon votre situation fiscale.

Anticiper l'après-engagement

Comme pour tout dispositif d'investissement locatif à engagement, la période qui suit la fin des 9 ans mérite d'être anticipée dès la souscription : relouer librement au prix du marché, revendre, ou transformer le bien (location meublée par exemple) sont trois issues aux implications fiscales différentes. Un bon investissement Jeanbrun se pense sur toute sa durée de vie, pas seulement sur la période d'amortissement.

Mode d'emploi

Intervenants : promoteur agréé (ou vendeur, pour l'ancien avec travaux), notaire, coordonnés par votre conseiller en gestion de patrimoine, qui articule ces expertises entre elles au service de votre stratégie patrimoniale d'ensemble.

Étapes : (1) Acquérir un logement neuf/VEFA ou ancien avec travaux éligibles, sans contrainte de zone. (2) Respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires. (3) Louer nu pendant 9 ans minimum. (4) Déduire l'amortissement de ses revenus fonciers (formulaire à confirmer selon les précisions administratives à venir).

Délais : Amortissement réparti sur la durée d'engagement (9 ans minimum).

Pièges à éviter : Appeler ce dispositif "Dispositif Jeanbrun" — jamais "Pinel" (art. 47, loi n°2026-103 du 19/02/2026). Ne pas exiger de zonage, il n'y en a pas. Modéliser la rentabilité nette réelle avant tout engagement.

Références officielles

• Art. 47, loi n°2026-103 du 19/02/2026 — Dispositif Jeanbrun
• JO du 20/02/2026 — publication de la loi de finances pour 2026

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Frédérique Larrieu, Conseiller en Gestion de Patrimoine — FL Gestion Patrimoniale by Ferless Conseil.
Dernière vérification de cette fiche : octobre 2026.
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