Crowdfunding
En brefFinancement participatif, rendements attractifs.
Crowdfunding — financement participatif
Le crowdfunding (ou financement participatif) permet à des particuliers de financer directement des projets immobiliers, des PME ou des projets à impact via des plateformes en ligne agréées. Les rendements affichés sont attractifs, mais le risque est réel et doit être bien compris.
Les formes de crowdfunding patrimonial
Crowdfunding immobilier (crowdlending) : prêt à des promoteurs immobiliers pour financer des opérations de construction ou de rénovation. Durée courte (12 à 36 mois), rendement de 8 à 12 %. Le risque principal est la défaillance du promoteur ou le retard de livraison.
Crowdfunding en actions (equity crowdfunding) : souscription au capital de startups ou PME non cotées. Accès possible aux réductions IR-PME (art. 199 terdecies-0 A CGI) si les conditions sont remplies. Risque de perte totale du capital.
Crowdlending PME : prêt à des entreprises. Rendement variable. Les intérêts perçus sont soumis au PFU à 31,4 % (art. 125 A CGI).
Le régime fiscal
Intérêts de crowdlending : PFU à 31,4 % (12,8 % IR + 18,6 % PS depuis 2026). Plus-values et dividendes de crowdfunding en actions : PFU à 31,4 % ou barème sur option. Pertes : les pertes en capital sur prêts peuvent être déduites des intérêts futurs sur une plateforme agréée (art. 125-00 A CGI).
Points de vigilance
Les plateformes doivent être immatriculées auprès de l'ORIAS comme Prestataires de Services de Financement Participatif (PSFP) depuis 2023. La diversification entre plusieurs projets et plusieurs plateformes est indispensable.
Une brique d'appoint, pas un socle patrimonial
Compte tenu du risque de défaut réel et de la faible liquidité pendant la durée du projet, le crowdfunding a vocation à rester une allocation marginale au sein d'un patrimoine financier diversifié — jamais une brique centrale. Son intérêt principal est de dynamiser modérément un portefeuille par ailleurs construit autour de supports plus liquides et mieux régulés, en acceptant une part de risque clairement délimitée en amont.
Mode d'emploi
Intervenants : plateforme agréée CIP ou PSI, coordonnés par votre conseiller en gestion de patrimoine, qui articule ces expertises entre elles au service de votre stratégie patrimoniale d'ensemble.
Étapes : (1) Sélectionner une plateforme agréée ACPR/AMF. (2) Analyser les projets (promoteur, garanties, TRI annoncé, durée). (3) Investir en prêt (intérêts fixes) ou en equity (dividendes et plus-values). (4) Suivre l'avancement du projet. (5) Déclarer les revenus perçus (PFU 31,4 %).
Délais : Projets de 12 à 36 mois. Capital bloqué jusqu'à l'échéance.
Pièges à éviter : Risque de défaut réel — des plateformes ont vu des promoteurs faire faillite, et certaines plateformes elles-mêmes ont été placées en procédure collective (Koregraf, liquidation judiciaire prononcée le 20 mai 2025 ; WiSEED, redressement judiciaire ouvert le 20 octobre 2025). Ne jamais concentrer plus de 5 % du patrimoine financier. Diversifier sur plusieurs projets et plateformes.
Références officielles
- Art. 125 A CGI — imposition des intérêts
- Art. 125-00 A CGI — déduction des pertes en crowdlending
- Art. 199 terdecies-0 A CGI — réduction IR-PME (equity crowdfunding)
- Règlement UE 2020/1503 — PSFP européen
Questions fréquentes
Existe-t-il un vrai risque de défaillance documenté sur les plateformes de crowdfunding immobilier ?
Oui — un contentieux actif est documenté, avec plusieurs défaillances de plateformes en 2025.
Le crowdfunding immobilier ouvre-t-il droit à un avantage fiscal comme l'equity crowdfunding ?
Non — le crowdfunding immobilier reste un placement sans avantage fiscal spécifique, purement rémunéré par les intérêts, contrairement à l'equity crowdfunding qui peut ouvrir droit à l'IR-PME.
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Frédérique Larrieu, Conseiller en Gestion de Patrimoine — FL Gestion Patrimoniale by Ferless Conseil.
Dernière vérification de cette fiche : octobre 2026.
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